¿Qué está pasando en el mercado inmobiliario de PV?

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El mercado del alquiler a corto plazo: la realidad tal y como es

Que la ocupación hotelera se esté recuperando hasta el 79 % tras el «Domingo Negro» es algo real y significativo para el panorama general del turismo. Pero la ocupación hotelera y la de Airbnb no son lo mismo, y mezclar ambas cosas no te hace ningún favor. Lo que cuentan los anfitriones sobre el terreno y lo que ves al pasear por el Casco Antiguo ahora mismo se ve respaldado por los datos.

Los datos más recientes de AirROI sitúan la ocupación de Airbnb en todo el mercado en un 40,9 %, y no en esa cifra del 55-60 % que aparece en los materiales de marketing de inversión. Esa cifra más alta refleja las medias de los últimos 12 meses, que incluyen la temporada alta del año pasado, que fue más fuerte. La ocupación media de las propiedades se sitúa en el 42 %. La cifra de rentabilidad «media» se ve impulsada al alza por un pequeño número de propiedades que gozan de una ubicación realmente buena, están bien gestionadas y cuentan con excelentes valoraciones. La experiencia media es bastante más modesta.

Por qué el funcionamiento de las existencias de energía fotovoltaica difiere del de los mercados norteamericanos

La caída del 44 % en las nuevas ofertas de pisos es un dato llamativo. Pero la suposición directa de que un menor número de ofertas está frenando los precios —como pasaría en un mercado primario canadiense o estadounidense— hay que analizarla con cuidado. Los datos históricos de este mercado no respaldan claramente ese mecanismo: cuando las ofertas se dispararon a principios de este año y el año pasado, los precios no bajaron. Ahora que las ofertas bajan, los precios tampoco han subido de forma significativa. La relación entre oferta y demanda que impulsa las guerras de pujas en Canadá simplemente no funciona igual aquí.

Puerto Vallarta es estructuralmente diferente de un mercado residencial primario en casi todos los aspectos que hacen que funcionen los mecanismos de la oferta y la demanda:

Lo que realmente influye en los precios en Puerto Vallarta es la calidad de la demanda y la confianza, no la escasez de la oferta. Los factores externos que importan aquí son la percepción de los compradores sobre la situación de seguridad en México, la relación entre el dólar canadiense y el estadounidense, la situación económica de Norteamérica y el valor que se le da al estilo de vida que ofrece el destino. Estas son las variables a tener en cuenta, no los cálculos de los meses de oferta.

En resumen: compradores y vendedores

Para los compradores: Este es el mejor momento para entrar en el mercado desde 2020. El volumen ha bajado, los vendedores tienen paciencia y los precios están estables. No hay prisa por pujar de más y no se prevé una escasez de oferta. Los compradores que mejor salen parados ahora mismo son aquellos con criterios claros y un agente que se base en datos, capaz de distinguir entre el valor real y una vivienda que lleva 14 meses a la venta porque su precio es demasiado alto. Si los ingresos por alquiler forman parte de tu estrategia, calcula tu modelo con una ocupación del 42-50 %, no con las cifras optimistas que circulan en las presentaciones de los promotores.

Para los vendedores: la relación SP/LP del 96 % te indica que las propiedades con un precio adecuado siguen encontrando compradores. La media de 283 días de tiempo en el mercado (DOM) te dice todo lo demás sobre lo que pasa cuando los vendedores fijan el precio basándose en sus aspiraciones en lugar de en los datos. El mercado no va a recompensar la paciencia combinada con unos precios demasiado optimistas. Fija el precio según la realidad actual y ponla a la venta, o acepta que tu anuncio se quedará ahí hasta que cambien las condiciones del mercado.